Με το άρθρο 70 θεσπίζεται η δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης γειτονικών ιδιοκτησιών που βρίσκονται στον ίδιο όροφο, ακόμη και όταν ανήκουν σε διαφορετικά κτίρια ή βρίσκονται σε διαφορετικά γεωτεμάχια
Μια πολεοδομική ρύθμιση, η οποία μπορεί να αλλάξει τα δεδομένα στην αξιοποίηση διαμερισμάτων, καταστημάτων και επαγγελματικών χώρων, περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που δόθηκε σε δημόσια διαβούλευση.
Με το άρθρο 70 θεσπίζεται η δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης γειτονικών ιδιοκτησιών που βρίσκονται στον ίδιο όροφο, ακόμη και όταν ανήκουν σε διαφορετικά κτίρια ή βρίσκονται σε διαφορετικά γεωτεμάχια. Το στοιχείο που προκαλεί ιδιαίτερο ενδιαφέρον είναι ότι η ενοποίηση μπορεί να πραγματοποιείται χωρίς να απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών μιας πολυκατοικίας, ενώ σε συγκεκριμένες περιπτώσεις επιτρέπονται ακόμη και μονομερείς οικοδομικές παρεμβάσεις.
Σύμφωνα με το προτεινόμενο πλαίσιο, όταν πρόκειται για μεμονωμένες όμορες ή εφαπτόμενες διηρημένες ιδιοκτησίες του ίδιου επιπέδου, αρκεί η συναίνεση των ιδιοκτητών των χώρων που πρόκειται να ενοποιηθούν, με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67% ανά ιδιοκτησία. Η δυνατότητα αυτή παρέχεται ανεξάρτητα από όσα προβλέπουν οι πράξεις σύστασης οροφοκτησίας και οι κανονισμοί σχέσεων συνιδιοκτητών. Αυτό σημαίνει ότι οι περιορισμοί που έχουν συμφωνηθεί μεταξύ των ιδιοκτητών ενός κτιρίου δεν αποτελούν αυτομάτως εμπόδιο για τη δημιουργία ενός ενιαίου χώρου. Βασική προϋπόθεση παραμένει η διασφάλιση της στατικής επάρκειας των κτιρίων μετά τις προβλεπόμενες εργασίες. Η ρύθμιση, πάντως, δεν επιτρέπει γενικώς οποιαδήποτε κατασκευαστική επέμβαση χωρίς έλεγχο ή περιορισμούς.
Παραδείγματα
Το πρώτο χαρακτηριστικό παράδειγμα αφορά δύο γειτονικά καταστήματα που βρίσκονται στο ισόγειο διαφορετικών πολυκατοικιών. Μια εμπορική επιχείρηση που έχει αποκτήσει τους δύο χώρους μπορεί να επιδιώξει τη σύνδεσή τους, δημιουργώντας ένα μεγαλύτερο κατάστημα με ενιαία λειτουργία. Μέχρι σήμερα, οι διαφορετικοί κανονισμοί των κτιρίων και οι αντιρρήσεις συνιδιοκτητών μπορούσαν να αποτελέσουν σοβαρό εμπόδιο. Με τη νέα διάταξη, η ενοποίηση μπορεί να προχωρήσει εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις, χωρίς να απαιτείται ομοφωνία όλων των ιδιοκτητών των δύο πολυκατοικιών. Πρόκειται για δυνατότητα με προφανές ενδιαφέρον για επιχειρήσεις που επιθυμούν να επεκτείνουν τις εγκαταστάσεις τους χωρίς να μεταφερθούν σε άλλο ακίνητο.
Το δεύτερο παράδειγμα αφορά εταιρεία που θέλει να ενώσει δύο γραφεία στον ίδιο όροφο γειτονικών κτιρίων. Ακόμη και αν ορισμένοι συνιδιοκτήτες αντιδρούν, επικαλούμενοι τον κανονισμό της πολυκατοικίας, η αντίρρησή τους δεν αρκεί κατ’ ανάγκη για να αποκλείσει την ενοποίηση. Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι προβλέψεις για τις εργασίες στον φέροντα οργανισμό. Το νομοσχέδιο διατηρεί ως βασικό κανόνα τη συναίνεση των συνιδιοκτητών, αλλά προβλέπει εξαιρέσεις για μονομερείς επεμβάσεις, εφόσον τεκμηριώνεται η στατική επάρκεια. Για ορισμένες εργασίες ενίσχυσης τίθενται πρόσθετοι περιορισμοί, ενώ προβλέπεται και η δυνατότητα εκτέλεσής τους με δαπάνη των ενδιαφερόμενων ιδιοκτητών, όταν περιορίζονται στο εσωτερικό των χώρων που ενοποιούνται.
Το τρίτο παράδειγμα αφορά ιδιοκτήτη που αγοράζει δύο εφαπτόμενα διαμερίσματα σε διαφορετικές πολυκατοικίες και επιθυμεί να δημιουργήσει μία ενιαία κατοικία. Εφόσον τα ακίνητα βρίσκονται στο ίδιο επίπεδο και πληρούνται οι όροι του νόμου, μπορεί να επιδιώξει τη λειτουργική σύνδεσή τους, ακόμη και αν οι κανονισμοί των κτιρίων περιλαμβάνουν διαφορετικές προβλέψεις. Η ρύθμιση επιτρέπει επίσης, υπό τις ίδιες προϋποθέσεις, τη μεταγενέστερη λειτουργική κατάτμηση και επαναφορά των χώρων στην προηγούμενη κατάστασή τους.
Θανάσης Κουκάκης
